2023 年三季度上海商业地产市场稳步恢复。昨天，仲量联行发布 2023 年第三季度上海房地产市场回顾与展望，仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静透露， 核心区零售物业租金自 2022 年以来首次呈现企稳回升趋势，同时物流地产市场净吸纳量有所回升。

　　一张 净吸纳量 曲线图能看到上海零售租赁活跃度的提高：今年二季度，上海新增租赁 17 万平方米，三季度，新增租赁 32 万平方米。仲量联行华东区研究部董事盛秀秀解读认为， 随着租赁需求的逐步恢复和更多的租金优惠，零售物业中的空置面积被逐步回填。 她认为，随着更多品牌积极寻求核心商圈的扩张机会，三季度核心商圈空置率环比下降 1.7 个百分点至 11.7%。

　　在上海零售租赁活跃度中，热力图在哪里？究竟有哪些品类成为了租赁和售卖的弄潮儿？上海的商业又有哪些新趋势？

　　如今逛商场，一楼的主力店正悄然变化：过去由一些知名服装零售品牌撑起的门面，如今被新能源汽车门店悄然填满。

　　今年三季度，新能源汽车门店仍在稳步扩张。 盛秀秀表示，前 28 家主要新能源汽车品牌在上海开了 490 家店，已经逼近 500 家线下门店的规模。值得一提的是，随着新能源汽车市场的日益成熟，汽车类首店、体验店也是商场新设首店、主力店的一大类目来源。

　　src=此外，第三季度餐饮业态持续扩张，运动服饰及装备、高端护肤及香水、珠宝首饰等零售业态也保持相对积极的扩张趋势。

　　运动户外服饰和装备是一个飞速发展的细分市场。 盛秀秀透露了一组数据，2017 年运动服饰占零售的比例仅为 8.3%，到 2023 年一季度已经达到 15.2%，几乎翻番。而且随着运动消费需求的提升和细分，带动了不少首店资源的落沪，比如知名体育名牌尤尼克斯（YONEX）上海旗舰店 8 月初在淮海路巴黎春天正式开放营业；美国加州美学运动服装品牌亚洲首家快闪店 Vuori 落地静安嘉里。此外，在南华体会体育京西路，始祖鸟和 Lululemon 的新门头都已浮出水面，开业在即。

　　与此相似的是，在运动需求的支持下，运动健身场馆仍在扩张。数据显示，上海 35 个优质购物中心内，今年前三季度运动健身场馆新增租赁面积达到 16800 平方米，相比 2022 年全年增长 3 倍多。

　　美妆护肤和香水香氛则成为另一个高速成长的细分市场，推动更多国际小众香氛品牌开设首店。盛秀秀介绍，今年前三季度全国大约有 19 到 20 个小众香氛品牌新开张，而且绝大部分在上海，比如 Santa Maria Novella 上海首店落户港汇恒隆，Effortless 首个线下店落户静安家里中心，显示出上海首发经济的影响力。

　　受此积极影响，三季度核心商圈租金自 2022 年以来首次呈现回稳上升趋势，环比上升 0.5% 至 46.6 元 / 每平方米每天。

　　《上海房地产市场回顾与展望》报告还发现，除了传统零售物业，近期上海网红街区成为零售新亮点。以武康路、安福路、愚园路、东平路、东湖路等为代表的网红街区正成为不少品牌首店、特色店、旗舰店和快闪店的首选。

　　src=过去，大家对上海网红街区的印象，可能还停留在咖啡店云集和网红餐饮上。但 JLL 报告发现，网红街区热度攀升，业态丰富度及品牌多样性进一步提升， 传统的武康路、安福路都是餐饮为主，但 2023 年到现在有很多零售品牌，包括美妆香氛、户外运动、家居生活也正在进驻网红街区， 街区商业逐渐成为品牌创新尝试的首选地。

　　为何网红街区不仅火起来，还能 活 出新的特色？在盛秀秀看来，网红街区经营时间相对灵活，户外街区带来的休闲和松弛感吸引了大批年轻消费群体。此外，品牌不断挖掘自身的独特内核，并与一些具有文化和历史特色的网红街区相结合，打造独特的品牌门店，有助于扩大品牌知名度和增加品牌话题度。

　　值得一提的是，在新增商业体方面，三季度核心商圈没有新增项目入市。在非核心商圈录得包括鸿寿坊、龙华会、海梦一方和上海信泰中心四个新增项目入市，共计 25.1 万平方米，四个项目入驻率均超过 80%，而且均为街区式商业的新模式，为街区商业的发展提供了新思路。